Si em fan tancar el negoci haig de continuar pagant el lloguer?

El Reial Decret 463/2020 de 14 de març de 2020 de declaració de l’estat d’alarma obliga a tancar tots els establiments oberts al públic excepte els de primera necessitat. Com a conseqüència de l’anterior s’han vist obligats a tancar la major part d’establiments oberts al públic, la qual cosa suposa un cop econòmic molt important per a totes les empreses afectades.

A la dificultat que de per si suposa el fet de veure’s privades d’ingressos s’hi afegeix el fet que hi ha tot un seguit de despeses fixes que es continuen meritant i a les que en principi s’ha de continuar fet front. Entre aquestes despeses s’hi troba la corresponent als costos d’arrendament del local.

Davant d’aquesta situació les empreses afectades es plantegen si estan obligades a continuar pagant el lloguer del local.

 

La qüestió és senzilla de resoldre en tots aquells casos en que sigui possible assolir un acord amb el propietari: en virtut del principi d’autonomia de pactes de les parts, les parts poden modificar de comú acord els seus acords anteriors i adaptar-los en els nous termes que hagin pactat.

Ara bé, com es resol la qüestió en aquells casos en que la propietat i l’arrendatari no arribin a un acord sobre la suspensió del pagament de la renta? Vegem-ho.

Regulació de la qüestió a nivell normatiu

La qüestió de referència no presentaria problemes si la mateixa estigués regulada de forma expressa. El cert però és que fins al moment cap de les normes dictades pel govern per desenvolupar la declaració d’estat d’alarma no fa referència de forma expressa a aquesta qüestió.

La regulació anterior a la declaració d’estat d’alarma tampoc regula de forma expressa la qüestió. Hi ha una previsió de suspensió del contracte de lloguer (tant de l’obligació de pagar la renda com del transcurs del període de vigència del contracte) a la LAU, però no és d’aplicació a aquest cas.

Aquesta previsió de suspensió del contracte de lloguer (art. 26 LAU) està prevista en relació amb els contractes d’habitatge i únicament per al supòsit que calgui desallotjar temporalment l’habitatge per tal de que s’hi puguin executar obres necessàries o bé obres exigides per les autoritats.

El Codi Civil espanyol tampoc regula la situació. Això no obstant, hi ha un precepte que tot i que no seria d’aplicació, conté uns principis que podrien ser traslladables a la situació actual. Concretament l’article 1575 del Codi Civil preveu, en relació amb arrendaments rústics, la possibilitat de reduir l’import de les rendes a pagar en cas de pèrdua de més del 50% de la collita per causes extraordinàries i imprevistes. L’article en qüestió, entre d’altres causes, menciona com a una de les possibles causes la pesta.

És evident que el precepte en qüestió no està regulant la situació ara plantejada, però el principi que guia la norma (és a dir, que quan algú que ha llogat un bé immoble per treure’n un rendiment econòmic es veu greument afectat –per causes extraordinàries- en la possibilitat de treure’n aquest rendiment pugui reduir l’import de la renda a pagar) seria molt similar al cas d’algú que ha arrendat un immoble (en aquest cas un local) per obtenir un benefici a través de l’exercici d’una activitat econòmica, però que no pot treure’n rendiment perquè el govern l’obliga a tancar per qüestions de salut pública general.  El principi subjacent de l’article 1575 Cc és el de restablir l’equilibri de prestacions del contracte que s’ha vist trencat per culpa d’aquestes circumstàncies extraordinàries. I aquest principi seria, des d’un punt de vista conceptual, perfectament traslladable a les circumstàncies actuals anteriorment descrites.

Resolució de la qüestió a nivell jurisprudencial

A nivell jurisprudencial la jurisprudència existent sobre els casos de força major  no acaba d’aplicar-se a casos com el que aquí analitzem.

En canvi, si podria ser d’aplicació la doctrina desenvolupada pel Tribunal Suprem sobre la clàusula anomenada rebus sic stantibus. En essència, el que permet aquesta doctrina és de modificar (no resoldre) un contracte si es donen circumstàncies extraordinàries que trenquen l’equilibri de les prestacions entre les parts.

La primera cosa que cal assenyalar en relació amb aquesta doctrina és que la seva aplicació és excepcional. És lògic que sigui així perquè és contrària al principi de seguretat jurídica que és un dels pilars sobre els que es basteix en nostre ordenament.

La segona cosa que cal assenyalar és que aquesta doctrina no és d’aplicació quan les parts, en el contracte, ja han pactat de forma expressa la distribució dels riscs (per exemple, si hi ha una clàusula que reguli de forma expressa el cas de tancament de l’activitat, o si hi ha una clàusula que fixi una renda mínima fixa a pagar amb independència del rendiment econòmic del local).

Aplicant la doctrina rebus sic stantibus  al cas que ens ocupa és hipotèticament possible defensar que el motiu pel que es va arrendar el local no era purament per ocupar-lo sinó que era específicament per poder-hi exercir una activitat econòmica.

Per tant, en el moment en que a nivell legal es prohibeix de forma expressa exercir aquesta activitat –que era la causa per la qual s’arrendava el local i que és el que permet generar ingressos per pagar- es trenca l’equilibri de les prestacions del contracte (la part arrendatària es veu obligada a pagar renda malgrat no li és possible, legalment i per causes extraordinàries, exercir l’activitat econòmica que és la que, com dèiem, li permet generar ingressos per poder pagar).

Tenint en compte l’anterior i als efectes de restablir aquest equilibri, seria raonable argumentar que la moderació/suspensió temporal de la obligació de pagament de la renda en les actuals circumstàncies i mentre duri la prohibició d’apertura del negoci, és subsumible dins dels supòsits emparats per l’esmentada doctrina rebus sic stantibus.

L’esmentat desequilibri de prestacions existiria mentre existeixi la prohibició d’exercici de l’activitat. En canvi, un cop aixecada la suspensió, seria més difícil sostenir l’existència de desequilibri de prestacions en cas que es produeixi una baixada de vendes, perquè el risc comercial del negoci en principi, l’ha d’assumir íntegrament l’empresari.

Conclusions

Mentre no hi hagi una regulació específica al respecte, hi ha arguments per defensar des d’un punt de vista jurídic la suspensió/reducció temporal de la obligació de pagar lloguer d’aquells locals en els que no s’hi pugui exercir l’activitat per les raons de salut pública general provocades pel COVID-19, sempre durant el temps en que duri aquesta prohibició. 

En cas que s’optés per deixar de pagar la renda de qualsevol local, caldria adoptar mesures prèvies per tal d’intentar garantir l’èxit d’una eventual resolució judicial posterior.

Sense perjudici de l’anterior, atesa la manca d’antecedents no es possible garantir amb certesa quina postura adoptaran al respecte els tribunals.

El risc de deixar de pagar els lloguers, si els tribunals no avalen aquesta postura, és que la propietat pogués optar per resoldre el contracte d’arrendament i desnonar a l’arrendatari que ha impagat.

En qualsevol cas, la qüestió no es pot resoldre de forma generalitzada sinó que cal examinar les circumstàncies concretes i específiques de cada cas.

Per descomptat, totes aquestes conclusions quedaran obsoletes en cas que pel govern s’aprovi una norma que reguli de forma expressa (en el sentit que sigui) aquesta situació.

Imprimir en PDF