¿Si me obligan a cerrar mi negocio estoy obligado a seguir pagando el alquiler?

El Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo de 2020 de declaración de estado de alarma obliga a cerrar todos los establecimientos abiertos al público excepto los de primera necesidad. Como consecuencia de lo anterior se han visto obligados a cerrar la mayor parte de establecimientos abiertos al público, lo que supone un golpe económico muy importante para todas las empresas afectadas.

A la dificultad que supone por sí mismo el hecho de verse privadas de ingresos, se añade el hecho que hay toda una serie de gastos fijos que continúan devengándose, y a los que en principio se debe seguir haciendo frente. Entre estos gastos se encuentra el correspondiente a los costes de arrendamiento del local.

Ante esta situación las empresas afectadas se plantean si están obligadas a continuar pagando el alquiler del local.

 

La cuestión es sencilla de resolver en todos aquellos casos en que sea posible llegar a un acuerdo con el propietario: en virtud del principio de autonomía de pacto entre las partes, las partes pueden modificar de común acuerdo sus acuerdos anteriores y adaptarlos en los nuevos términos que se hayan pactado.

Sin embargo, ¿cómo se resuelve la cuestión en aquellos casos en que la propiedad y el arrendatario no lleguen a un acuerdo acerca de la suspensión del pago de la renta? Veámoslo.

Regulación de la cuestión a nivel normativo

La cuestión de referencia no presentaría problemas si la misma estuviese regulada de forma expresa. Lo cierto, sin embargo, es que hasta el momento ninguna de las normas dictadas por el gobierno para desarrollar la declaración de estado de alarma hace referencia de forma expresa a esta cuestión.

La regulación anterior a la declaración de estado de alarma tampoco regula de forma expresa la cuestión. Hay una previsión de suspensión del contrato de alquiler (tanto de la obligación de pagar la renta como del transcurso del periodo de vigencia del contrato) en la LAU, pero no es de aplicación en este caso..

Esta previsión de suspensión del contrato de alquiler (art. 26 LAU) está prevista en relación con los contratos de vivienda, i únicamente para el supuesto en que se necesite desalojar temporalmente la vivienda con el fin de que puedan ejecutarse obras necesarias, o bien obras exigidas por las autoridades.

El Código Civil español tampoco regula la situación. No obstante, hay un precepto que, aunque no sería de aplicación, contiene unos principios que podrían trasladarse a la situación actual. Concretamente, el artículo 1575 del Código Civil prevé, en relación con los arrendamientos rústicos, la posibilidad de reducir el importe de las rentas a pagar en caso de pérdida de más del 50% de la cosecha por causas extraordinarias e imprevistas. El artículo en cuestión, entre otras causas, menciona como una de las posibles causas la peste.

Es evidente que el precepto en cuestión no está regulando la situación ahora planteada, pero el principio que guía la norma (es decir, que cuando alguien que ha alquilado un inmueble con el fin de obtener un rendimiento económico se ve gravemente afectado –por causas extraordinarias- en la posibilidad de sacar este rendimiento, pueda reducir el importe de la renta a pagar) sería muy similar al caso de alguien que ha arrendado un inmueble (en este caso un local) para obtener un beneficio mediante el ejercicio de una actividad económica, pero no puede obtener un rendimiento porque el gobierno le obliga a cerrar por cuestiones de salud pública general. El principio subyacente del artículo 1575 CC es el de restablecer el equilibrio de prestaciones del contrato, que se ha visto roto por culpa de estas circunstancias extraordinarias. Y este principio sería, desde un punto de vista conceptual, perfectamente trasladable a las circunstancias actuales anteriormente descritas.

Resolución de la cuestión a nivel jurisprudencial

A nivel jurisprudencial, la jurisprudencia existente sobre los casos de fuerza mayor no acaba de aplicarse a casos como el que aquí analizamos.

En cambio, si podría ser de aplicación la doctrina desarrollada por el Tribunal Supremo sobre la cláusula llamada rebus sic stantibus. En esencia, los que permite esta doctrina es modificar (no resolver) un contrato si se dan circunstancias extraordinarias que rompen el equilibrio de las prestaciones entre las partes.

Lo primero que cabe señalar en relación con esta doctrina es que su aplicación es excepcional. Es lógico que sea así porque es contraria al principio de seguridad jurídica, que es uno de los pilares sobre los que se construye nuestro ordenamiento.

Lo segundo que cabe señalar es que esta doctrina no es de aplicación cuando las partes, en el contrato, ya han pactado de forma expresa la distribución del riesgo (por ejemplo, si hay una cláusula que regule de forma expresa el caso de cese de la actividad, o si hay una cláusula que fije una renta mínima fija a pagar con independencia del rendimiento económico del local).

Aplicando la doctrina rebus sic stantibus al caso que nos ocupa es hipotéticamente posible defender que el motivo por el que se arrendó el local no era puramente para ocuparlo, sino que era específicamente para poder ejercer en el mismo una actividad económica. Por lo tanto, en el momento en que a nivel legal se prohíbe de forma expresa ejercer esta actividad –que era la causa por la cual se arrendaba el local i que es lo que permite generar ingresos para pagar- se rompe el equilibrio de las prestaciones del contrato (la parte arrendataria se ve obligada a pagar la renta a pesar de que no le es posible, legalmente y por causas extraordinarias, ejercer la actividad económica que es la que, como decíamos, le permite general ingresos para poder pagar).

Teniendo en cuenta lo anterior, y a efectos de restablecer este equilibrio, sería razonable argumentar que la moderación/suspensión temporal de la obligación de pago de la renta en las actuales circunstancias y mientras perdure la prohibición de apertura del negocio, es subsumible dentro de los supuestos amparados en la mencionada doctrina rebus sic stantibus..

El referido equilibrio de prestaciones existiría mientras exista la prohibición de ejercicio de la actividad. En cambio, una vez levantada la suspensión, sería más difícil sostener la existencia de desequilibrio de prestaciones en caso que se produzca una bajada de ventas, porque el riesgo comercial del negocio, en principio, debe ser asumido por el empresario.

Conclusiones

Mientras no haya una regulación específica al respecto, hay argumentos para defender, desde un punto de vista jurídico, la suspensión/reducción temporal de la obligación de pagar el alquiler de aquellos locales en los que no se pueda ejercer por las razones de salud pública general provocadas por el COVID-19, siempre durante el tiempo que dure esta prohibición..

En caso que se optase por dejar de pagar la renta de cualquier local, deberían adoptarse medidas previas con el fin de intentar garantizar el éxito de una eventual resolución judicial posterior.

Sin perjuicio de lo anterior, dada la falta de antecedentes no es posible garantizar con certeza la postura que adoptaran al respecto los tribunales.

El riesgo de dejar de pagar los alquileres, si los tribunales no avalan esta postura, es que la propiedad pueda optar por resolver el contrato de arrendamiento y desahuciar al arrendatario que ha impagado.

En cualquier caso, la cuestión no se puede resolver de forma generalizada, sino que deben examinarse las circunstancias concretas y específicas de cada caso.

Por descontado, todas estas conclusiones quedaran obsoletas en caso que el gobierno apruebe una norma que regule de forma expresa (en el sentido que sea) esta situación.

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