Se modifica la ley de arrendamientos urbanos

El Gobierno ha aprobado un Real Decreto ley sobre vivienda, con medidas dirigidas a incentivar la oferta de vivienda de alquiler, ofrecer más seguridad y certeza al inquilino y dar soporte a los grupos más vulnerables. El texto recoge el contenido esencial del Real Decreto ley aprobado el pasado mes de diciembre, que no fue convalidado en el Congreso, e incorpora novedades.

¿Qué normativa aplica mi contrato de arrendamiento de vivienda?

A los contratos celebrados entre el 19 de diciembre de la pasada anualidad y el 23 de enero de 2019 se les aplicará el real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, el cual fue derogado el día 23 de enero de 2019; a los contratos celebrados entre el 24 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019 se les aplicará la normativa aplicable con anterioridad al 18 de diciembre de 2018; y a los contratos suscritos a partir del 6 de marzo del año en curso se les aplicara el Real Decreto-ley 7/2019, actualmente vigente.

¿Cuáles son las principales novedades de la normativa vigente?

  • El plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda son de cinco (5) años si el arrendador es persona física o siete (7) años si el arrendador es persona jurídica.

  • Una vez transcurrida la prórroga obligatoria, si ninguna de las partes no notifica a la otra su voluntad de no renovar el contrato con al menos cuatro (4) meses de antelación en el caso del arrendador y con al menos dos (2) meses en el caso del arrendatario se prorrogará durante tres (3) años más, excepto que el arrendatario manifieste al arrendador con un (1) mes de antelación a la fecha de finalización de cualquiera de sus anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

  • Se blinda la posibilidad de subrogación en caso de defunción del arrendatario a favor de personas vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

  • La actualización de la renta se vincula al IPC:El incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada actualización.

  • La fianza seguirá siendo la cantidad equivalente a un (1) mes de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos (2) meses en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La fianza no se podrá actualizar durante los cinco (5) o siete (7) primeros años, según corresponda.

  • En el momento de la firma del contrato, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional pero en los casos de arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco (5) o siete (7) años de duración, el valor de ésta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, las pagará el arrendador en caso de ser una persona jurídica.

  • La realización de obras de mejora para el arrendador, transcurridos cinco (5) o siete (7) años de duración del contrato, le dará lugar, excepto pacto en contra, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la finalización de las obras incrementando en tres (3) puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.

  • Se suprime la obligación de inscribir los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas al Registro de la Propiedad por tal que tengan efecto sobre terceros que hayan inscrito su derecho, de manera que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco (5) o siete (7) años de vigencia del contrato, según el arrendador anterior fuera persona física o jurídica.

  • Una vez transcurrido el primer año de duración, y siempre que el arrendador fuera persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si en el momento de suscribirse el contrato se hubiese hecho constar de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, para destinarlo a vivienda permanente para él o para sus familiares.

  • Respeto al ITP y AJD se establece una exención en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con la finalidad de reducir cargas fiscales que comporta el mercado del alquiler.

  • Las medidas anteriores serán de aplicación supletoria a la voluntad de las partes cuando se trate de arrendamientos de viviendas con una superficie superior a los 300m2 o los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

  • Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las denominadas viviendas de uso turístico.

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